Menu
Vrlo niska potražnja koja za posljedicu ima nizak broj ostvarenih kupoprodaja stambenih nekretnina nužno dovodi do smanjene gradnje, pišu analitičari Raiffeisen banke u analizi "Tržište stambenih prostora 2022."...
U 2011. na godišnjoj razini zabilježen je pad broja sagrađenih stanova za skoro 23% što predstavlja snažan pad, osobito uzmemo li u obzir činjenicu na ja u godini prije zabilježeni godišnji pad iznosio preko 51%. Tako je broj završenih stanova zabilježio najnižu razinu otkad su dostupni podaci. Pri tome je nastavljen i pad u ukupnoj površini izgrađenih stambenih jedinica koja je nakon -52% zabilježenog pada u 2010., u 2011. zabilježila pad od 18% godišnje.
Kontinuirani pad izdanih odobrenja za građenje, obujma građevinskih radova, broja završenih i nezavršenih stanova ocrtava teško stanje na tržištu prvenstveno stambenih nekretnina, i potrebu za smanjenjem ponude koja u ovom trenu itekako premašuje potražnju. Tržište nekretnina je opterećeno velikim brojem neprodanih stanova za kojima trenutno ne postoji potražnja pa se postavlja pitanje da li ponuda stanova dostupnih na tržištu svojom kvalitetom uopće zadovoljava potrebe kupaca te da li su ti stanovi neutrživi radi svoje (ne)kvalitete ili isključivo radi smanjene potražnje uzrokovane padom potražnje. Ne treba zaboraviti da je pojačana potražnja za nekretninama do 2008. gurala cijene nekretnina prema gore te je građevinarstvo postalo grana ekonomije s visokom stopom povrata, što je dovelo do situacije u kojoj su se građevinom počeli baviti i sve veći broj nestručnih i nekompetentnih ljudi. Na tržištu je tako sagrađeno i u ponudi je veliki broj nekretnina koje postaju sinonim za nekvalitetu i nesrazmjer između cijene i stvarne vrijednosti nekretnine.
Podatak o broju prodanih novih stanova (dakle, isključen je podatak o ostvarenim kupoprodajama iz postojećeg stambenog fonda) bilježi pad u posljednjih 5 godina s tim da treba napomenuti da je pad u 2007. godini prvenstveno posljedica snažnog rasta spomenutog pokazatelja u godini prije (%2B58% godišnje). Od tada se bilježi kontinuirano smanjenje broja prodanih novih stanova koji u 2010. bilježi snažan pad od 19% godišnje da bi u 2011. s padom od 6,5% godišnje broj prodanih novih stanova pao na 2.169 prodanih novih stambenih jedinica te tako dotakao razinu posljednji put zabilježenu 2004. godine.
Povećani troškovi života smanjuju razinu raspoloživog dohotka nužnu za ulaganje u kupnju nekretnine, pogoršani uvjeti u gospodarstvu, povećana nezaposlenost, strah od gubitka radnog mjesta te neizvjesnost oko budućih primanja imaju veliki utjecaj na rast potrošačkog pesimizma te naposljetku na odluku o odgodi o kupnji nekretnine. Stoga, unatoč povećanoj financijskoj priuštivosti, negativan sentiment i pogoršanje svih ostalih navedenih parametara zaustavljat će oporavak prodaje nekretnina zasigurno do kraja 2012., ali i 2013.
Izrazito negativni pokazatelji koji direktno utječu na potražnju za stambenim nekretninama te njihovo zadržavanje u negativnom teritoriju, prema pesimističnom scenariju, pridonijet će padu prosječnih cijena stambenih nekretnina i za do 20% u narednom razdoblju. Drastičan pad potražnje prvenstveno će biti posljedica nastavka negativnih trendova na tržištu rada te značajnog smanjenja zaposlenosti te povećanje nezaposlenosti ali i posljedično smanjenje realnog dohotka. Dodatni doprinos smanjenju potražnje svakako će imati i visine kamatnih stopa na stambene kredite te uvjeti odobravanja istih. Ukoliko se ostvari pretpostavka ovog scenarija o pojačanom odljevu radno sposobnog mladog stanovništva to će biti svakako dodatni udar na razinu potražnje za stambenim nekretninama jer upravo mladi ljudi najviše ulažu u kupnju stanova/kuća te tako rješavaju stambeno pitanje.
Umjereni pokazatelji koje podrazumijeva realistični scenarij svakako će blaže utjecati na korekciju cijena stambenih nekretnina (oko -10%) jer očekujemo da će negativni trendovi pada gospodarstva biti zaustavljeni 2013. godine te da će se posljedično početi oporavljati i tržište rada što će spriječiti odljev radno sposobnog stanovništva. S druge strane, nastavak korekcije kamatnih stopa na stambene kredite te postupno povećanje raspoloživog dohotka građana imati će pozitivan utjecaj na rast potražnje koja će sljedeće oko dvije godine biti ograničena padom gospodarstva u 2012., rastom nezaposlenosti i dugotrajnijim oporavkom tržišta rada i povećanim troškovima života (uslijed povećanja stope PDV-a i rasta cijena komunalnih usluga). Ovakvo kretanje zadanih pokazatelja, kratkoročno će dovesti do blažeg pada u cijenama nekretnina. Međutim, dugoročno, možemo očekivati oporavak cijena jer će pojedini pokazatelji postupno prelaziti u pozitivan teritorij.
"U slučaju optimističnog scenarija svi pokazatelji koji utječu na potražnju, bilo kratkoročno ili dugoročno, imaju osobite pozitivne vrijednosti te nakon minimalnog pada u ovoj i idućoj godini može se očekivati ponovni rast cijena nekretnina po nešto nižoj stopi nego u godinama prije krize što je mala vjerojatnost realizacije", stoji u zaključku analize RBA analitičara.
