Menu
Još jednu sjajnu analizu objavio je pokretač portala MojPosao i jedan od najvećih individualnih ulagača u hrvatske dionice...
Ovaj put Nenad Bakić ruši dogmu o "sigurnom" ulaganju u nekretnine.
Njegov komentar prenosimo u cijelosti...
Mnogim našim dobrostojećim građanima su nekretnine preferencijalno ulaganje, u neprirodno visokom udjelu u ukupnoj imovini, jer ih smatraju malo rizičnim (ili čak ‘sigurnim’) ulaganjem ‘zagarantiranog’ dugoročnog prinosa, ‘pogotovo ako se radi o prvoklasnim nekretninama’. To je dogma, smatram prvenstveno ideološki uvjetovana (kao u slučaju mnogih dogmi, ideološki korijeni nisu osvješteni).
Za početak, podsjećam kako možda i s najkonzervativnijeg mogućeg mjesta (glavni partner u najstarijoj švicarskoj banci, predsjednik udruženja švicarskih privatnih bankara) kažu kako upravo u doba krize portfelj mora biti u značajnom dijelu investiran u realnu imovinu.
Realna imovina nisu neproduktivne nekretnine. Iako bi to bila prva asocijacija mnogih Hrvata, naime imajući kuću, možeš smatrati da imaš nešto realno, stvarno (možeš se nasloniti na nju, zagrliti i kucnuti da provjeriš čvrstoću zida – kako i nakon 20 godina još ima onaj slatki zvuk, a imat će ga sigurno još barem 100!). Realna imovina je produktivna fizička imovina (naftna polja npr.) ili tvrtke koje stvaraju vrijednost, odnosno udjeli u njima.
A evo kako je ulaganje većine imovine u nekretnine ideološki uvjetovano:
1. U socijalizmu, to je bio praktički jedini način da dobrostojeći građanin (direktor, liječnik, poslovođa u dućanu itd.) stekne nešto i ima nešto, bez suvišnih ‘zašto’.
2. U doba socijalizma, i odmah nakon njega, stjecanje nekretnina je bilo naročito povoljno zbog raznih povlaštenih načina ‘otkupa’ i obezvrijeđivanja kredita inflacijom. To se urezalo u svijest ljudi, kao i snažan porast cijena nekretnina od 2000. do 2007.
3. Odrastanje u doba socijalizma (većine vlasnika značajne imovine u RH, kao i njihove djece, koju su roditelji velikim dijelom ideološki uvjetovali) nije omogućilo ljudima razumijevanje dionica kao glavne investicijske klase. Kao niti osnovih načela upravljanja prtfeljima, recimo diverzifikacije.
4. Velik broj (većina?) ljudi koji su stekli ozbiljniji novac u zadnjih 20 godina, stekli su ga u direktnom kontaktu s državnim poslovanjem, državnom naklonošću (ili na neki način kroz distribuciju, a ne stvaranje, vrijednosti) ili kapitalizacijom rentne pozicije (recimo, prodaja zemlje u Dalmaciji, ili prihod od apartmana i sl.), ili u državno potaknutim balonima (primjerice, upravo u građevini). To znači da će oni velikim dijelom imati rentni mentalitet. A kako naši stanovnici uglavnom ne razumiju kako se u biti sistemski stvara vrijednost – poslovanjem profitabilnih tvrtki – dionice smatraju rizičnim ulaganjem, ili još gore, čistom špekulacijom, ili još gore – kockanjem, tim su skloniji ulagati novac u rentne pozicije, što su po njihovom sudu nekretnine.
Zašto će cijene nekretnina, pa i ‘prvoklasnih’, u Zagrebu i dalje dugoročno padati?
1. Za početak, potrebno je uočiti megatrend – smanjenje populacije. Megatrendovi su trendovi koji određuju dugoročnu sliku, ali im ljudi uglavnom ne obraćaju dovoljnu pažnju jer ih kratkoročni trendovi često nadmašuju.
Primjerice, zamislite da zaista dođe do radikalnog topljenja leda na polovima i razina mora se kroz nekih 100 godina postepeno podigne za 5 m. To je megatrend. Međutim, svaki dan će biti plime i oseke, a svake minute valovi, i neupućeni promatrač ne bi uočio što je dugoročna tendencija. Ili još bolje. Na ruletu je megatrend određen s 2,7% većom vjerojatnošću dobiti za kockarnicu (37 polja, a dobitak nosi 36 puta). Znači da kratkoročno možete dobiti, ali dugoročno kockarnica bez sumnje zarađuje. Protiv megatredova se ne možete boriti. Ulagački gledano, špekulativno možete zaraditi i protiv megatrenda, ali vam je vjerojatnost znatno manja nego zaradi uz megatrend.
Ovaj megatrend dolazi s nekoliko ‘okusa’.
- Prvi je smanjenje populacije samo po sebi. Sve manje ljudi živi u Hrvatskoj i tako će biti i dalje. Inače, ako niste znali, ovo je vrlo izražen megatrend. Neke projekcije možete vidjeti ovdje. Malo je zamorno, pa i ne morate čitati (ima dolje još o ovome).
- Drugi je činjenica da jedan dio starijih ljudi umire ili se seli u domove i oslobađa nekretnine u boljim zonama. Nasljednici ih uglavnom prodaju. Tako se događa poremećaj u srednjoj ili višoj srednjoj klasi ili visokoj klasi nekretnina, koji se prenosi i na najvišu klasu (o tome više kasnije)
- Zanimljivo, s ulaskom u EU će vjerojatno i najperpektivnijim Hrvatima na tržištu rada biti jednostavnije emigrirati, pa će tako i taj najpotentniji dio kupaca prve nekretnine slabjeti (a poremećaj na bilo kojem segmentu propagira na sve segmente)
- A najvažniji je aspekt ‘pod-okus’ smanjenja populacije, koji sam manje-više detaljno opisao u prethodnom članku, izrazito smanjeno sklapanje brakova i rađanja djece u zadnjih dvije godine. Što u svakom slučaju ovisi o makroekonomskim kretanjima (i njihovim očekivanjima), ali je sve međusobno ovisno (Soros: refleksivno). Osnivanje obitelji o makro očekivanjima, građevina o osnivanju obitelji, makro varijable o građevini (koja je bila jedan od glavnih uzroka rasta BDP-a).
Samo za ilustraciju pogledajte grafikon niže, ali ako niste pročitali prethodni članak, svakako savjetujem da to napravite, jer on je u biti integralni i možda i najvažniji dio ovog članka:
2. Velik dio kumulirane potražnje je zadovoljen. U doba lažnog prosperiteta i jeftinih kredita (velik dio u Švicarcima), stan je kupio svatko, njegov brat, a možda i njegovi pas i mačka. A velik je broj već dovršenih stanova koji čekaju kupce.
3. I za sada tako smanjenu potražnju, ponuda nije dovoljno smanjena. Nudi se jako puno nekretnina s obzirom na potražnju. Štoviše, dosta se gradi!
U masovnom segmentu, kaže mi prijatelj koji se dobro razumije u to – da je to naprosto zbog već stečenog troška, naime druga opcija je još gora. A najčešće zato jer je poduzetnik već kupio zemlju, ima plaćene dozvole / doprinose i na raspolaganju svoju operativu koja stoji, ili može iznimno povoljno dobiti tuđu operativu koja stoji (recimo da će taj vlasnik operative rađe uzeti u kompenzaciju stanove, nego pustiti da mu strojevi i ljudi besposleno stoje).
Ako se provozate po gradu, vidjet ćete da je mnogo izgrađenih ili nezavršenih projekata koji stoje jednim (nekad velikim) dijelom neprodani. Primjerice, ima jedan projekt manjih zgrada (sličan onome na Srebrnjaku) koji mi se jako sviđa (neću točno reći koji da ne radim negativnu reklamu). Ali već godinu dana stoji nezavršen, rekao bih da mu do završetka nedostaje 10% ili manje.
Pretpostavljam da je zbog skupe zemlje i građenja i kamata (velik dio vjerojatno kreditiran) poduzetnikov profit bio mali. Kako je tržište palo, tako nije mogao postići čak ni cijenu na kojoj je na nuli. U tom trenutku poduzetnik više nema motiva snižavati cijene jer ionako dobija 0. Banka de facto postaje vlasnik, iako ne želi preuzeti nekretninu. Jer kad bi ju preuzela, možda bi ju morala prodati ili iskazati po tržišnoj cijeni. (Što bi možda, između ostalog, moglo značiti i manje bonuse za managere banke.). Što znači da kredit projektu postaje ‘evergreen’ (sve ljepši kredit, jer raste za pripisane kamate, a uvijek zdrav, ‘zelen’, jer se kamate ‘plaćaju, doduše ne u gotovini, nego kao pripis’), a projekt je u pat poziciji. Ipak, projekt će kad-tad doći na tržište, i vjerojatno uz jaki diskont. A u međuvremenu plaši tržište (ne, nemojte mene osuditi, to su naprosto činjenice koje svi znaju) – živa opomena kupcima da bi te nekretnine mogle doći na tržište po nižim cijenama.
A da toga ima dosta, potvrđuje nam i predsjednik Josipović.
U višem segmentu se također (opet) mnogo gradi – provozajte se po Maksimiru, primjerice Srebrnjak, Horvatovac i okolne ulice. Vjerujem da je to zato jer neke bogatije stanovnike ‘svrbi’ novac koji sada u banci nudi manju kamatu nego prije, pa ga žele ‘oploditi’.
4. Mnogi ljudi su ovih godina prvi puta u životu suočeni s time da cijene nekretninama mogu i padati, pa je srednja klasa, kupci novih nekretnina u masovnom segmentu, postala opreznija. Tečaj ih također plaši. Kuna je nešto slabija. CHF je pokazao rizike zaduživanja u stranoj valuti, a krediti u kunama su skupi i zapravo nedostupni.
5. Vraćam se na hrvatske bolje stojeće građane, koji su skloni kupiti ili graditi prvoklasnu nekretninu kao investiciju. Oni često smatraju da ‘je sve gornje točno, ali to se ne odnosi na prvoklasne nekretnine, one uvijek drže cijenu’. Najprije, direktnim uvidom na tržište nekretnina mi se čini da to nije tako, tj. da se skuplje nekretnine u Zagrebu jako teško prodaju i da im pada cijena. Pogledajte primjerice ovo, prije naprosto nezamislivo: vila 600m2, na zemlji od 3.600 m2 (iako većina šuma) za ispod 900.000 eura.
Ali teorijski gledano, jasno je da se poremećaj na susjednim dijelovim tržištima mora prenijeti i na njega. Zamislite da netko kaže: ‘Cijene autima padaju, ali Merecedes uvijek drži cijenu!’, pa da Renault počne trajno prodavati aute u pola cijene. Sutra je Honda na pola ili malo više. Prekosutra Audi na 65% cijene. A za tri dana i Mercedes S klase na ‘trajnom akcijskom popustu’ (ali moleći novinare da ne pišu direkno o tome) od 30%.
Vezano uz to:
6. Tržište najma boljih nekretnina je također u krizi. Najamnine su sve manje jer je sve više dobrih (za hrvatske pojmove) kuća za najam. To, jasno, snižuje i cijenu kuća samih. Zbog dva razloga: prvo, mogući prihod od najma određuje vrijednost kuće, a drugo, neki najmodavci se razočaraju, pa idu prodavati kuće (što dodatno deprimira slabo tržište).
7. ‘Magični’ stranci koji će pokupovati nekretnine kad ‘uđemo u EU’ su, jasno, fatamorgana. Zašto bi oni kupovali nekretnine baš sad, a nisu do sad?
8. Sve manje je onih koji su došli do velike love, a da ju nisu uložili. Sve manje i sve teže se stječe ‘velika lova’, dakle ona potrebna za kupovanje druge, treće ili n-te ‘bolje’ nekretnine. Domaća potražnja se smanjuje.
9. Legalizacija nekretnina će dovesti do znatno veće ponude u nekim segmentima tržišta. Ovo se odnosi kako na gradove u unutrašnjosti, tako i na Jadran. Pri tome mislim da ‘tipični’ stranac neće biti pretjerano zainteresiran za tipičnu apartmanušu ili betonski poduhvat u nekoj prebetoniranoj uvali. Oni koji imaju novca, tražit će nešto drugo (primjerice, upravljane apartmane u kompleksima kao što je Falkensteinerov u Petrčanima ili zgodnije kuće s parcelama u Istri itd.).
10. Prijetnja poreza na nekretnine visi nad glavom onima s više nekretnina i mudriji među njima vjerojatno već razmišljaju o prodaji ‘na vrijeme’ (koje je već prošlo, mislim to ‘na vrijeme’; ali ima i ona: ‘nikad nije kasno’).
Ukratko, ni jedan razlog – osim slijepe vjere – ne ide u prilog porastu cijene nekretnina.
Kao dodatak možda valja reći i da ‘troškovni’ argumenti poput ovoga nisu ekonomski valjani, naime da će nekretnine poskupjeti jer ‘će biti još skuplje graditi’. Ekonomsko valjani argument bi bio onaj koji bi rekao da će građevinske tvrtke biti u problemima, pa će ili one ili njihovi stečajni upravitelji ili banke prodavati stanove ispod cijene troška.
+ + +
Ukupno gledajući, smatram da će cijene nekretnina u svim klasama u Zagrebu još mnogo godina kliziti na vrlo malom volumenu. To znači da će onaj tko bude htio prodati brzo, morati prodati ‘na bidu’. Znači govorimo o nelikvidnom tržištu s vrlo velikim transakcijskim troškovima (porez, posredničke naknade, preuređenje i preskakanje bid-ask spreada).
Pri tome sam dužan jednu ogradu. Za nekretnine u visokoj klasi, iako smatram će cijela klasa nazadovati, definitivno biti izuzetaka. Bit će posebnih nekretnina i posebnih kupaca koji će biti spremni platiti posebnu cijenu. Stan na Trgu ili posebna bila na nekom mjestu imat će ponekad potencijal i da im cijena raste, ili se drži i na padajućem tržištu.
Na koncu, što reći kad i agencije velikom većinom smatraju da će cijene nekretnina padati.
Kuhanje žabe i alokacija u investicijske klase.
I dolazimo do kuhanja žabe. Stara je managerska fora o tome kako žaba bude skuhana u loncu bez poklopca, a da ne iskoči. Stavi se u hladnu vodu koja se polako grije, da to žaba ne osjeti, dok ne bude prekasno (i više nema snage iskočiti). Odnosno, ljudi zanemaruju polagane promjene dok ne bude prekasno.
Bojim se da tako ne bude s ulaganjem u nekretnine (pa i ‘prvoklasne’) radi ulaganja samog, a ne stanovanja. To jest, da će cijene dugo vremena kliziti, a da vlasnik to i ne osvijesti, što zbog vlastitih slabosti (autocenzure itd.), a što zbog nepostojanja transparentne tržišne cijene. A i kad osvijesti, da će se nadati najboljem, djelomično i zbog skupog izlaza iz investicije zbog velikih transakcijskih troškova.
A razmjeri pada mogu biti – brutalni! Pogledajte npr. ovaj oglas: cijena kuće od 700 m2 u Leipzigu u širem centru je 200.000 eura. Prijatelj koji se razumije u tržište u Njemačkoj kaže mi da ima i znatno povoljnijih. Dobro, Leipzig je grad naročito pogođen negativnim demograskim kretanjima. Ali ovo jasno pokazuje snagu megatrendova (u ovom slučaju populacijskih) koji se nadovezuju na ostale negativne trendove. A što mislite, da li u Leipzigu, u ovakim uvjetima, prvoklasne nekretnine ‘drže cijenu’?
Za kraj: U ovakvim vremenima novac treba najprije štititi, a tek onda i oploditi. Nekretnine nisu produktivna imovina (primjerice, sadašnja, a i predvidivo dugoročna, cijena najma u Zagrebu nije u srazmjeru s cijenom nekretnina, premala je). Znači, kupuju se ne zbog onoga što zarađuju, nego kao ‘čuvar novca’ uz nadu porasta cijene ‘jer će to netko drugi htjeti kupiti po većoj cijeni’ (valjda nadajući se da će netko treći htjeti kupiti po još većoj, itd.). U postojećim okolnostima ta nada se u Zagrebu čini isprazna.
Mislim da nekretnine u Zagrebu, pa i ‘prvoklasne’, neće štiti vrijednost, naime da će ih nominalni pad cijene, a i inflacija obezvrijediti (tko zna, možda i za 30% ili više u 5 godina).
Te da bi pasionirani ulagači u nekrenine trebali razmisliti o diverzifikaciji portfelja, ulaganjem dijela imovine u realnu imovinu, tj. dionice.
A evo kako to rade ljudi (institucije) koji imaju veliku tradiciju i ogromnu odgovornost upravo u strateškoj alokaciji u investicijske klase u slučaju dugoročne štednje. Smatram da i individualni ulagači mogu puno naučiti od te alokacije.
Sljedeći grafikon prikazuje alokaciju imovine u europskim mirovinskim fondovima, prema novom izvješću Mercera 2011 European asset allocation survey.
Kao što vidite, prevladavaju ulaganja u dionice, iako fondovi u svim tim zemljama smiju ulagati i u nekretnine (za razliku od naših). A propos, od velikih (‘regularnih’) investicijskih klasa nekretnine i dionice su po vremenskom horizontu najdirektnija ‘konkurencija’ jedne drugima.
Jedini veći izuzetak je Njemačka, ali ne zato jer bi oni imali drugačiji stav, nego zato je kod njih prevladavaju mirovine definiranih veličina isplata, pa mirovinski fond da bi imao točno poravnanje definiranih obaveza ulaže većinom u obveznice. Kao što vidite, u slučaju mirovinskih fondova s fleksibilnijim pristupom (označeno kao Germany CTA) i oni se ponašaju ‘normalno’. ‘Podinvestirani’ s obzirom na dionice su još norveški fondovi – nemam sad vremena proučavati, ali zasigurno postoji neki sličan razlog (jer – naprosto – logika je jasna).
Kao što ste vidjeli u napisima na ovom mjestu, smatram da zbog neselektivnog pada dionica na Zagrebačkoj burzi i mnogih negativnih okolnosti (nelikvidnost itd.), upravo hrvatske dionice nude dobru priliku za investiranje. Međutim, isto tako smatram da i pri ulaganju u hrvatske dionice treba biti vrlo selektivan, a – da se vratim na početak ovog dijela – moguće je da bi upravo u nekim hrvatskim dionicama koje imaju image ‘blue chipa’ investitori mogli proći kao ‘kuhane žabe’.
