Menu
Njemačko tržište nekretnina, koje se posljednjih godina suočava s visokim troškovima financiranja i slabijim interesom investitora, našlo se pred novim izazovom. U Berlinu se vode politički pregovori o prijedlogu koji bi omogućio preuzimanje velikog broja stanova iz privatnog u javno vlasništvo, uz naknade koje bi mogle biti znatno niže od njihove procijenjene vrijednosti.
Prijedlog je dio pregovora o formiranju nove berlinske vlasti između Ljevice (Die Linke), Socijaldemokratske stranke (SPD) i Zelenih, nakon rujanskih izbora u njemačkoj prijestolnici. Stranke razmatraju donošenje zakona kojim bi se stanovi velikih privatnih vlasnika prenijeli u javno vlasništvo kako bi se povećao broj javnih stanova i ublažio problem sve skupljeg najma.
Prema prijedlogu o kojem se pregovara, mjera bi se odnosila na nekretninske kompanije koje u Berlinu posjeduju više od 10.000 stanova. Stanovi iznad tog praga mogli bi prijeći u javno vlasništvo, a procjenjuje se da bi ukupno bilo obuhvaćeno približno 144.000 stanova. Naknada sadašnjim vlasnicima iznosila bi ukupno oko 16 milijardi eura.
Upravo je predložena visina naknade izazvala najveću zabrinutost investitora. Prema izračunu Financial Timesa, prosječna naknada iznosila bi nešto više od 100.000 eura po stanu, odnosno više od 40 posto manje od njihove prosječne knjigovodstvene vrijednosti.
Među kompanijama koje bi mogle biti najviše pogođene nalazi se njemačka Vonovia, najveći europski vlasnik stanova za iznajmljivanje. Kompanija u Berlinu posjeduje oko 120.000 stanova koji bi mogli biti obuhvaćeni predloženom mjerom, a njihova knjigovodstvena vrijednost procjenjuje se na 20,4 milijarde eura.
Prema izračunu Financial Timesa, Vonovia bi za te nekretnine mogla dobiti približno 12 milijardi eura, što bi značilo gubitak od oko 8,4 milijarde eura u odnosu na vrijednost po kojoj su stanovi evidentirani u poslovnim knjigama.
Znatnim financijskim posljedicama izložena je i švedska kompanija Heimstaden Bostad, koja u Berlinu posjeduje približno 20.000 stanova. Procjenjuje se da bi oko polovice njezinih berlinskih stanova moglo biti obuhvaćeno planom, uz potencijalni gubitak od približno 1,5 milijardi eura prema izračunu Financial Timesa.
Među kompanijama koje bi mogle biti pogođene nalaze se i Adler te Covivio. Njihovi mogući gubici, zajedno s onima Vonovije i Heimstadena, mogli bi premašiti 11 milijardi eura.
Posebno oštru reakciju izazvala je najava švedske kompanije Heimstaden Bostad, jednog od najvećih europskih vlasnika stambenih nekretnina.
Christian Fladeland, jedan od dvojice izvršnih direktora kompanije, izjavio je za Bloomberg da Heimstaden neće dodatno ulagati u Njemačku dok se razmatra mogućnost preuzimanja privatnih stanova.
Fladeland smatra da takvi planovi ozbiljno narušavaju povjerenje međunarodnih investitora jer dovode u pitanje sigurnost privatnog vlasništva i mogućnost dugoročnog planiranja ulaganja.
Vrijednost Heimstadenovih nekretnina u Berlinu procjenjuje se na oko pet milijardi eura, što čini približno 15 posto ukupne vrijednosti nekretnina kojima kompanija upravlja. Iako Fladeland smatra da je provedba plana malo vjerojatna zbog mogućih pravnih prepreka, upozorava da već sama neizvjesnost može dugoročno negativno utjecati na ulaganja u njemačke nekretnine.
Heimstaden smatra da bi Berlin, umjesto preuzimanja postojećih stanova, trebao poticati privatna ulaganja u izgradnju novih stambenih zgrada. Prema stajalištu kompanije, ograničavanje prava velikih vlasnika moglo bi dodatno smanjiti interes investitora upravo u trenutku kada njemačkoj prijestolnici nedostaje novih stanova.
Slična upozorenja dolaze i iz Vonovije. Predsjednik uprave Luka Mucic poručio je da investitori svoj kapital usmjeravaju prema tržištima koja nude stabilne i predvidljive uvjete poslovanja te izrazio uvjerenje da predloženo preuzimanje stanova ne bi prošlo provjeru ustavnosti.
Politička neizvjesnost u Berlinu dodatno je pogoršala raspoloženje investitora prema njemačkim nekretninskim kompanijama, čije su dionice već bile pogođene rastom kamatnih stopa i visokim troškovima financiranja.
Prema pisanju Bloomberga, dionice Vonovije i Grand City Propertiesa tijekom trećeg tromjesečja izgubile su približno petinu vrijednosti. Analitičari upozoravaju da bi dugotrajna neizvjesnost oko budućnosti privatnih stambenih nekretnina mogla dodatno otežati oporavak sektora.
Američka investicijska banka Morgan Stanley nedavno je snizila preporuke za ulaganje u dionice Vonovije i LEG Immobilien, navodeći političke rizike povezane s berlinskim planovima. Ciljanu cijenu Vonovijine dionice snizila je s 25 na 14 eura, a dionice LEG-a sa 60 na 50 eura.
Zabrinutost analitičara ne odnosi se samo na moguće financijske gubitke zbog preuzimanja stanova. Dugotrajni politički i pravni sporovi mogli bi otežati prodaju nekretnina, povećati troškove zaduživanja i smanjiti interes novih investitora za njemačko tržište.
Prema podacima koje navodi Morgan Stanley, vrijednost kupoprodajnih transakcija stambenim nekretninama u Njemačkoj tijekom prve polovice godine bila je 43 posto niža od dugoročnog prosjeka.
U pozadini političkog sukoba nalazi se dugogodišnji problem nedostatka pristupačnih stanova u Berlinu. Njemačka prijestolnica ima oko četiri milijuna stanovnika, a procjenjuje se da joj nedostaje približno 100.000 stanova.
Snažan rast najamnina i nedovoljna izgradnja novih stambenih zgrada posljednjih su godina povećali nezadovoljstvo građana, zbog čega je stambena politika postala jedno od najvažnijih političkih pitanja u gradu.
Ideja o preuzimanju velikog broja privatnih stanova nije nova. Još 2021. godine na berlinskom je referendumu 57,6 posto birača podržalo prijedlog da se stanovi najvećih nekretninskih kompanija prenesu u javno vlasništvo uz odgovarajuću naknadu.
Referendum nije bio pravno obvezujući, a tadašnja gradska vlast nije provela predloženu mjeru. Nakon ovogodišnjih izbora pitanje je ponovno postalo jedno od ključnih u pregovorima o formiranju nove berlinske vlasti.
Zagovornici preuzimanja stanova smatraju da bi veći udio javnog vlasništva omogućio dugoročnu kontrolu najamnina i smanjio utjecaj velikih privatnih kompanija na stambeno tržište.
Protivnici, međutim, upozoravaju da promjena vlasništva postojećih stanova ne rješava temeljni problem nedovoljne stambene izgradnje. Prema istraživanju Instituta za svjetsko gospodarstvo iz Kiela, novac predviđen za naknade sadašnjim vlasnicima mogao bi se iskoristiti za izgradnju do 71.000 dodatnih stanova do 2045. godine.
Berlinski planovi naišli su i na protivljenje njemačke savezne vlade kancelara Friedricha Merza, koja priprema zakonske izmjene kojima bi se znatno otežalo preuzimanje privatnih nekretnina u javno vlasništvo.
Prema pisanju njemačkog Handelsblatta, ministar unutarnjih poslova Alexander Dobrindt želi uvesti strože uvjete prema kojima bi takva mjera bila dopuštena tek kada se dokaže da su iscrpljene druge mogućnosti rješavanja stambenog problema, uključujući poticanje nove gradnje.
Predložena pravila također bi zahtijevala da se vlasnicima isplati naknada prema procijenjenoj tržišnoj vrijednosti nekretnina, što bi moglo znatno povećati troškove berlinskog plana.
Ipak, ostaje otvoreno pitanje može li savezna vlada zakonom ograničiti ovlasti saveznih država u području koje je već predmet ustavnopravnih rasprava. Berlinski prijedlog temelji se na članku 15. njemačkog Temeljnog zakona, koji predviđa mogućnost prijenosa određenih oblika privatnog vlasništva u javno vlasništvo uz naknadu.
Prema trenutačnom planu stranaka koje pregovaraju o formiranju gradske vlasti, zakon bi se mogao pripremiti tijekom 2028. godine, dok bi njegova provedba uslijedila najranije 2029.
